在日常咨詢工作中，我們遇到這么一個問題，今天拿出來和大家一起探討交流，并給出我們的專業(yè)財稅判斷。
案例：“我們是新疆的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前在建設工業(yè)園區(qū)廠房，土地性質(zhì)：工業(yè)用地，已經(jīng)辦理了《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，無法辦理《商品房預售許可證》。我們套用的是房地產(chǎn)開發(fā)商品房模式。開發(fā)完成后，我們對外轉讓工業(yè)園區(qū)廠房，該如何繳納土地增值稅呢？是按舊房還是開發(fā)產(chǎn)品繳納？”
一、判斷項目性質(zhì)
轉讓工業(yè)園區(qū)廠房是否為房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要從以下幾點進行判斷：
1、開發(fā)主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍；
2、開發(fā)主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)相應等級資質(zhì)；
3、是否取得《銷售許可證》或《預售許可證》。
結合案例，我們可以判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓工業(yè)園區(qū)廠房，由于銷售手續(xù)不齊全，無法取得《銷售許可證》或《預售許可證》，實務操作中，需要將廠房的產(chǎn)權證先辦理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，然后再和業(yè)主辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
所以，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目，不能按開發(fā)產(chǎn)品繳納，而需要按轉讓舊房計算繳納土地增值稅，并且收到預收款是無需預繳土地增值稅的。
二、轉讓舊房土地增值稅的計算方法
1、確定轉讓舊房應稅收入；
2、確定轉讓舊房準予扣除的項目金額：
（1）房屋及建筑物的評估價格；
備注：房屋及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確定。
重置成本是指，對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。
成新度折扣率是指，按舊房的新舊程度做一定比例的折扣。
?。?）取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；
備注：對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
?。?）轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；
3、計算轉讓舊房的土地增值額；
4、計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數(shù)；
5、計算應繳納的土地增值稅
應納土地增值稅＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
三、轉讓舊房和銷售開發(fā)項目在土增計算方面的主要區(qū)別
轉讓舊房和銷售開發(fā)項目在土增計算方面的主要區(qū)別是扣除項目不同。
1、轉讓舊房的扣除項目為：房屋及建筑物的評估價格；取得土地價款及有關費用；以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；
2、銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目主要有：取得土地價款及有關費用；開發(fā)成本、開發(fā)費用、轉讓房地產(chǎn)有關稅金、加計扣除。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓工業(yè)園區(qū)廠房需要按轉讓舊房計算繳納土地增值稅，較開發(fā)項目少了開發(fā)費用和加計扣除兩部分扣除項目，從而有可能增加增值額，多繳納土地增值稅。
