一、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

二、以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

1)、房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

2)、房產(chǎn)所有人、土地作用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

2008年的解讀——

問：個人賣房如何計繳土地增值稅?

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。但我國稅法對個人轉讓房地產(chǎn)土地增值稅方面出臺了以下一些優(yōu)惠政策。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)規(guī)定，個人將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉讓房屋產(chǎn)權的，免繳土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免繳土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規(guī)定，個人擁有的房地產(chǎn)因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。

而《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下?！?

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法。

一、能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金]×適用稅率。

1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;

2.“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;

3.由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;

4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?

柳先生轉讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。

柳先生應繳納的稅額為：

1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);

2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7% 3%)=3200(元);

3.印花稅=640000×0.05%=320(元)

4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)

5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費 手續(xù)費(公證費等)=40000 500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。